1. 양도소득세 기본 구조
양도소득세는 부동산 매매 차익에 대해 부과되는 세금입니다.
양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
양도세 계산 공식: 양도소득세=양도차익×세율−장기보유특별공제양도소득세 = 양도차익 \times 세율 – 장기보유특별공제양도소득세=양도차익×세율−장기보유특별공제
필요경비: 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등 실제 지출한 비용 포함 가능
2. 단계별 계산 방법
① 양도차익 계산
- 양도가액: 부동산 매도 금액
- 취득가액: 부동산 매입 금액
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 등기비용 등
양도차익=양도가액−(취득가액+필요경비)양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)양도차익=양도가액−(취득가액+필요경비)
예:
- 매도금액 5억 원
- 매입금액 3억 원
- 필요경비 2천만 원
양도차익=5억−(3억+0.2억)=1.8억양도차익 = 5억 – (3억 + 0.2억) = 1.8억양도차익=5억−(3억+0.2억)=1.8억
② 과세표준 계산
- 1세대 1주택 비과세 적용 여부 확인
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부 확인
- 1세대 1주택 비과세: 보유기간과 거주기간 조건 충족 시 최대 비과세 가능
③ 세율 적용
- 일반 세율(1주택 제외): 양도차익에 따라 누진세율 적용
- 1,200만 원 이하 → 6%
- 4,600만 원 이하 → 15%
- 8,800만 원 이하 → 24%
- 1억5천만 원 이하 → 35%
- 3억 이하 → 38%
- 5억 이하 → 40%
- 5억 초과 → 42%
- 장기보유특별공제: 최대 80%까지 공제 가능 (보유기간과 부동산 종류에 따라 달라짐)
조정대상지역 1주택, 단기 매매 등 특별세율 적용 시 10~20% 추가될 수 있음
④ 지방소득세 포함
- 양도세 계산 후 지방소득세 10% 추가 부과
최종양도세=양도세×1.1최종 양도세 = 양도세 \times 1.1최종양도세=양도세×1.1
⑤ 최종 세금 계산 예시
예를 들어 양도차익 1.8억, 세율 24% 적용, 장기보유특별공제 20% 적용 시:
- 기본 양도세: 1.8억 × 24% = 4,320만 원
- 장기보유특별공제: 4,320만 × 20% = 864만 원
- 조정 후 양도세: 4,320 – 864 = 3,456만 원
- 지방소득세 포함: 3,456 × 1.1 ≈ 3,801만 원